多地下调二套房首付比、发补贴 ，改善族住房消费意愿几何******

　　新春伊始 ，全国多省市密集召开“新春第一会” ，部署全年经济发展工作。其中 ，“提振住房消费”成为多地扩内需 的发力重点。

　　据国金证券统计 ，截至1月30日 ，全国31个省份中已有23个召开“新春第一会”，其中江苏、辽宁 、上海 、天津、广东 、河南 、云南 、内蒙古8个省份发布政府工作“一号文件”。除天津外，其余7个在“一号文件”中均提出支持住房需求改善的相关内容 。

　　中央层面，春节假期后首个工作日召开的国务院常务会议，针对需求不足的突出矛盾，乘势推动消费加快恢复成为经济主拉动力，强调“合理增加消费信贷。因城施策用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求 ，做好保交楼工作” 。

　　近一周以来 ，各地“因城施策”，加快落实各类降成本措施。目前 ，已有包括郑州、珠海、天津 、福州等核心二线城市在内 的近20城，将首套房贷利率下限降至4%以下 。此外 ，也有如济宁 、长沙等城市，相继从放宽首套房认定标准、下调二套房的首付比例等方面 ，加大对改善型住房需求的信贷支持。

　　多名业界人士认为 ，尽管目前中央和地方边际放松房地产需求调控 的政策迭出，但在大部分城市 的经济环境以及房价预期仍较弱 的背景下，市场修复需要更长时间 。“在住房需求旺盛 的一二线城市 ，有望率先迎来市场复苏，楼市‘小阳春’或将在少数城市出现。从全国来看 ，预计整体市场最早将于二季度企稳。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称 。

　　多地支持住房改善

　　进入2023年，为更有效地激活住房消费，多地对购买力较高、购房需求更坚挺 的改善型购房群体给予更多关注。

　　据第一财经不完全梳理，截至2月1日 ，在重庆 、河南 、江苏、辽宁 、广东等省份以及上海 、深圳、昆明、济源等地区陆续召开 的区域住建工作会议或稳经济会议中，或在当地发布 的相关文件中，均明确提出 ，鼓励改善型住房消费 。不过，因为楼市阶段性特征不同，热点和非热点地区在具体做法上有所差异。

　　其中 ，在房价高企的经济大省和热点城市 ，当地政府不约而同地将政策重点放在废除不合理 的限制性政策和降低换房门槛上。

　　比如 ，苏州市1月31日出台《关于推动经济运行率先整体好转 的若干政策措施》 ，提出因城施策用足用好房地产调控政策工具箱，调整优化限制性政策和土地出让政策 ，大力支持刚性和改善性购房需求 ，坚持“房住不炒”，认真落实居民个人换购住房个人所得税政策 。

　　记者注意到，在1月中旬江苏省政府印发 的《关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施》中，亦然相同表述。

　　广东1月28日召开 的高质量发展大会提出，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大 、生育多子女家庭住房消费提供便利。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策 。

　　另据重庆市政府1月初发布的“稳经济政策包”，涉及房地产领域 的27条举措中 ，多项内容与改善型购房有关。

　　具体包括：调整全市差别化住房信贷政策 ，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；落实差别化房地产税收政策，家庭新购住房，在办理不动产权证前转让家庭唯一原住房 的 ，按照第一套住房享受契税优惠政策 ；优化商业贷款住房套数认定 。居民在中心城区以外区县新购住房 的 ，个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围等 。

　　支持“先买新再卖旧”，也 是重庆市鼓励当地家庭购置改善性住房 的举措之一。根据上述稳经济政策包，对拟出售家庭唯一住房 的，房地产企业可延长认购期，支持其出售原住房 ；对已网签出售的家庭唯一住房 ，可不纳入住房贷款套数核查范围。

　　重庆之外，截至目前 ，广州 、深圳 、武汉和浙江等多地商业银行也推出了“带押过户”业务 ，以激活当地“卖一买一”的换房需求 。

　　而在非热点和低能级城市，由于当地居民购买力有限 ，多地政府将“激活改善型住房市场” 的落脚点放在了市外购房需求上。

　　比如 ，1月20日，昆明发布《关于加快推动经济回稳向好 的若干政策措施》 ，明确支持房地产企业开展市域外营销，提升新建小区优质医疗、教育资源配套水平 ，吸引省内外中高端购房群体加快回流 。

　　也有楼市遇冷 的地区为改善型购房者发放购房补贴 。根据河南济源示范区1月19日印发 的《2023年大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》 ，在政策出台至2023年4月30日期间 ，对购买(以合同备案时间为准)新建商品住宅 ，建筑面积144平方米以上(含144平方米)户型的，给予15000元/套补贴。

　　居民愿意换房 、再置业了吗？

　　去年下半年以来，除个别城市外 ，多数城市 的限贷政策已逐步放宽，一些二线城市主城区和一线城市部分非核心区域的限购政策亦得到调整，但这些政策效果并不显著。

　　进入2023年，地方政府继续“因城施策”地取消不合时宜 的购房资格限制性政策。与此同时 ，多地开始聚焦于从信贷等政策入手，增加改善型购房者 的消费能力 。

　　在农历春节之后，核心二线城市降成本措施传导加快。其中，郑州 、沈阳、厦门 、福州 、珠海 、天津等符合房贷利率下调要求 的城市，相继将首套房贷利率下限降至4%以下，进入“3”阶段；也有城市在二套房认定 、贷款首付比例上做出调整 。

　　以湖南为例，1月31日，当地召开2022年金融运行形势新闻发布会，会议提出合理确定各市州个人住房贷款首付比下限。目前，全省13个非限购市州 的首付比下限均降至首套20%、二套30% ；1个限购市(长沙市) 的首付比政策下限首套30% 、二套降至40% 。

　　此前 ，长沙执行 的首付比例为 ，对在限购区域内购买商品住房申请商业性个人住房贷款 的购房家庭 ：拥有1套住房且相应贷款未结清的户籍家庭购买第二套商品住房，首付比例不低于45% 。此次新政后 ，长沙二套房首付比例有所下降。

　　除了商业贷款外，公积金贷款政策也 是地方政府发力的方向。比如，根据山东省济宁市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策 的通知》 ，首套房公积金贷款最低首付款比例调整为20% ，二套房公积金贷款最低首付款比例调整为30%。

　　信贷政策持续优化之下，一些有购买力 的观望者开始酝酿购房计划，但也有观望者选择暂缓入市。

　　“确实遇到了一些观望已久、有迫切换房需求 的家庭近期又开始看房了 。”一名天津某头部房产中介公司 的销售人员2月1日对记者表示 ，目前 ，当地首套房贷利率可以做到3.9% 。房贷成本的降低 ，叠加部分商业银行推出了“带押过户”政策，缩短一二手房交易时间 ，一些换房年轻夫妇考虑先将手头 的一套房产转给父母 ，再以首套利率置换新房。“整个置换流程，大概半个月就能走完 。”

　　不过，武汉光谷片区某房产中介小王则对第一财经记者表示，目前 ，在当地开始有购买二套房或者换房打算的客源依然寥寥。

　　据他介绍，去年下半年以来 ，当地多项楼市利好政策已密集释放。比如 ，武汉首套商贷利率已在去年年底降到了3.9%。在光谷等热门片区 ，由于处于二环外 ，近期又被调整为非限购地区 ，意味着首套房首付比为二成。但即便如此，市场依然没有掀起太多波澜。“一些近期交付的楼盘，质量问题堪忧 ；此外，从房价一直看涨到房价跌跌不休，购房者心态变了。”

　　在中国城市经济学会房地产专委会主任 、中国区域科学协会副理事长王业强看来 ，当前，部分刚需和首改群体仍持观望态度 的背后，可能存在多层次 的原因 ，如房企爆雷 、烂尾问题引起 的购房信心不足问题 ，又如受疫情冲击 、收入下降影响，购房 的支付能力不足等 。

　　“解决的措施应重点关注如何进一步优化调控措施，以恢复市场信心 。同时，各地要积极响应中央促进住房消费 的政策，继续扩大对置换改善购房群体 的金融信贷支持 。”王业强称。

　　而中国首席经济学家论坛研究院院长、中国人民银行调统司原司长盛松成则认为，楼市不仅需要研究房地产领域的政策措施 ，也应与我国宏观调控政策相结合 ，尤其是在当前经济下行 的背景下 。

　　对此，他近日在第一财经撰文称，积极 的财政政策应更多向民生领域倾斜，并着力促进内需增加，缩短经济实现内生增长的时间，这 是改善居民预期和提高收入 的根本途径 。同时，房地产领域仍应保持政策定力，在坚持“房住不炒” 的同时，继续帮助行业度过困难期，但要避免过度刺激市场 。此外 ，还应增加与市场 的政策沟通 ，对未来我国房地产转型方向提供更加明确 的指引 ，这也有助于缓和市场的观望情绪 。

特斯拉降价 ，小鹏跟了******

　　特斯拉自砍“一刀”挑起价格战后，外界将目光对准“蔚小理”。理想明确“不跟”，蔚来按兵不动 ，此前被销量逼到墙角 的小鹏“跟了”。1月17日 ，小鹏汽车启动新年新价格体系，下调旗下G3i 、P5和P7三款车型售价 ，最大降幅达3.6万元。由于“国补”退出 、原材料价格上涨，今年初不少车企选择涨价 。尽管特斯拉大幅降价 ，但多数车企选择观望 。业内人士认为，硬刚特斯拉的同时，小鹏汽车正处架构调整期，此前低迷 的销量也刚站回万辆线以上，此时需要一张降价牌稳定销量表现 。

　　特斯拉的降价牌局 ，理想汽车扣牌“不跟”，小鹏加码跟进。

　　小鹏汽车发布公告称 ，1月17日14 ：00起，启动G3i 、P5、P7的新年新价格体系。具体来看 ，小鹏G3i售价调整为14.89万-17.69万元 ，P5售价调整为15.69万-20.29万元 ，P7售价调整为20.99万-24.99万元 。北京商报记者对比调整前后 的价格发现 ，小鹏G3i、P5 、P7三款车 的售价整体降幅为2万-3.6万元。

　　据了解，特斯拉降价后，小鹏汽车成为继AITO问界第二家跟降 的车企。首创证券研报称，特斯拉Model 3降价后价格区间为23万-33万元 ，预计将与原本处于该价位 的比亚迪海豹 、零跑C01和小鹏P7等车型直接竞争；Model Y降价后价格区间为26万-36万元，预计将加剧与蔚来ET5、极氪001 、比亚迪唐EV、问界M5等车型 的竞争 。

　　事实上 ，特斯拉降价对市场 的刺激效果立竿见影。有消息称，特斯拉降价3天内便收获3万张订单 。“特斯拉降价后订单暴增 ，对部分车企同价位车型造成一定压力 。”中国汽车流通协会专家委员会成员颜景辉表示 ，部分车企为保住市场份额会选择跟进 。面对特斯拉掀起的价格战 ，本次小鹏汽车降价前，AITO问界已率先官降。其中 ，问界M5 EV售价下调2.88万-3万元，起售价为25.98万元，问界M7下调3万元，起售价降至28.98万元。

　　值得关注的 是，特斯拉官降后曾引发老车主不满，因此AITO问界和小鹏汽车调价时均对老车主进行回馈 。“调价公告发布前一年内订购G3i 、P5 、P7的首任车主，我们将同步予以新春回馈。”小鹏汽车相关人士表示。北京商报记者了解到，新春回馈包括整车质保延长至10年/20万公里(首任车主置换本品新车时，可再次享受同等质保)以及赠送四年基础保养。然而 ，该回馈依然引发热议 。一部分网友认为：“相比特斯拉，小鹏汽车还是记得之前买车的用户 ，至少还有一点点补偿 。”但另一部分网友却不买账：“这点补偿根本没有诚意，之前就已经购买终身质保 的怎么办 ？不如送点积分或者免费充电。”

　　事实上，此次小鹏汽车选择硬刚特斯拉，外界认为与其近期 的销量下滑不无关系。

　　去年，小鹏汽车过得并不如意 ，不仅经历最低月销不足6000辆 的低谷，造车新势力销冠位置也易主哪吒汽车。此外 ，小鹏汽车推出 的第四款车型——G9，发布后遭遇车型配置混乱 、售价不合理等风波，随后小鹏汽车对其进行产品配置组合重构 ，调整之后叠加增加各类权益。

　　遭遇销量“滑铁卢” ，小鹏汽车开启调整模式。此前，有消息称，小鹏汽车董事长兼CEO何小鹏曾连续多天主持公司管理层会议 ，并宣布全面组织架构调整。同时 ，何小鹏公开表示：“我本人将更多聚焦于小鹏汽车的战略、产品规划和研发 ，推动组织的变革和升级 ，并大幅减少个人在生态企业的直接参与度。小鹏汽车联合创始人 、总裁夏珩也将辞去董事会的执行董事职务 ，工作精力更加聚焦于产品。”

　　不仅如此 ，小鹏汽车近日接连传出高管加盟——前长城汽车总裁王凤英 、前吉利系高管易寒或将加入小鹏汽车 。小鹏汽车方面表示 ，自去年下半年启动全面组织调整 ，目前已初见成效 。

　　值得一提 的 是，经历去年10月和11月两个交付低迷期，去年12月小鹏汽车 的交付量初见起色，重新回到1万辆以上的水平 。“面对产品问题、交付量下滑 ，小鹏汽车正试图重新对企业全面梳理 ，包括引入传统车企有经验 的管理人士等，就 是为了解决眼下 的难题。”业内人士认为，一方面向内动刀 ，另一方面稳定市场销量 ，虽然蔚来汽车和理想汽车均未调价 ，但对小鹏汽车来说 ，此时打出降价牌就是为保住市场份额 ，平稳度过调整期。