国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧。据机构统计 ，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元) ，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注 的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼 的港资房企，或许在穿越周期 、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴 。
老牌港资房企新世界发展执行董事 、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高 。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障 。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张 ，追求高周转 ，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者 的发展路线 ，“我们既不 是单纯的香港发展商 ，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月 ，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化 的重要一步 。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策 、项目开发 、销售 、租赁及物业管理等领域运转都很快 ，非常接地气 ，在速度上跟本地企业不相上下 。不同的 是 ，在设计上 ，新世界仍然保留了香港企业设计国际化 的优势；在经营上 ，也仍然采用港资企业独有 的管理模式 。
在她看来，企业经营 的“稳”来自收入 的多元化 。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11 、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态 。这样短期有销售带来 的现金流回笼 ，当企业遭遇风波 、销售利润下滑时 ，又有长期稳定 的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题 ，“帮助企业穿越寒冬” 。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地 的投资足迹就已遍布华南、华东、东北 、华北 、华中 的数十个城市 。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年 的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局 ，其关键词就 是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展，特别 是广州 、深圳 、上海 、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市 ？
黄少媚说，首先是新世界擅长 的综合体项目在这四个城市得到了充裕 的投资回报。其次 ，新世界在这些城市得到了广泛的支持 ；而且，这四个城市 的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目 ，这些也恰恰是新世界拿手 的领域 。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例 ，“我们一直在做粤港澳融合” ，黄少媚透露 ，十年前 ，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区 ，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区 的内地城市投资超过2000亿元 ，其中包括大量的旧改和城市更新类 的项目 ，如 ：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州 的塔岗项目等 。
除了地产项目外，集团旗下 的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区 ，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照 ，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期 的重要方式 。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售 、教育、金融保险 、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店 ；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露 ，今年 ，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务 ，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团 ，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校 ，位于广州南站附近 ，接近香港高铁站，已经开始招生了 。即将建成 的深圳K11 ECOAST项目 ，未来将 是深圳最大 的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进 的作用 。比如：买房其实也是买配套，她指出 ，在做城市综合体时 ，如果没有瑰丽酒店 ，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特 的吸引力 。此外，在新世界 的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界 的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西 ，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病 ，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要 的是 ，联合起来 的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景 。
过去 ，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量 的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型 ？黄少媚说 ，只有高质量发展 、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
钻戒品牌“I Do”为何走到生死边缘 ？其创始人为李湘前夫****** 近日 ，钻戒品牌“I Do”母公司恒信玺利实业股份(以下简称 ：恒信玺利)接连传出坏消息 。 1月4日，恒信玺利宣告破产重组 。根据法院公开的信息 ，申请人为北京艾贝利特服装服饰有限公司 ，经办法院为西藏自治区拉萨市曲水县人民法院。 1月6日 ，恒信玺利发布《关于公司股票可能被终止挂牌的风险提示公告》；随后再发公告，公司股票自1月9日起停牌 ，预计将于1月30日前复牌。 虽然母公司公告并不能直接说明“I Do”即将全面崩塌，但红星资本局注意到 ，“I Do”当下 的处境实则更为艰难 。 公开资料显示，近3个月来 ，“I Do”频繁曝出关店 、欠薪、裁员的负面新闻 ，恒信玺利营收及净利润也双双大幅下滑 ，作为曾经红极一时的珠宝品牌 ，如今可以说 的确处于生死边缘 。 1 擅长娱乐营销，多次上市未果 谈到“I Do”，就不得不提它的创始人李厚霖 ，他被人称为“钻石大亨”。不过李厚霖还有一个让人更为熟知的身份，即主持人李湘 的前夫。 2004年，李厚霖与李湘在相识一月后便高调订婚，不过这段婚姻只维系了一年时间。 2006年，李厚霖创办“I Do”品牌，主攻婚庆珠宝市场 。 值得一提 的 是，在与李湘结婚之前 ，李厚霖与娱乐圈其他女明星传出过恋爱绯闻。或许正因如此，李厚霖非常懂得娱乐营销之道，也将此作为自己品牌 的营销战略 。 10余年来，“I Do”尝试过影视、艺人 、演出 、真人秀节目 、歌曲、娱乐事件等各种娱乐营销模式。 比如在影视领域 ，“I Do”先后植入过《我愿意 ，I Do》《失恋33天》《何以笙箫默》《北爱》《咱们结婚吧》等多部情感影视剧。 在音乐营销维度，2016年“I Do”与陈奕迅合作推出品牌同名歌曲《I Do》 ，此歌曲由陈奕迅在2016年世界巡回演唱会北京收官战上首唱，引发众多网友关注。 此外 ，“I Do”还与众多明星夫妻推出定制款钻戒，杨威与杨芸 、保剑锋与何珈好 、李小鹏与李安琪等明星夫妻都曾和“I Do”合作 。 总 的来说，通过多年 的“花式营销”，“I Do”知名度确实起来了 ，也得到不少年轻消费者 的认可。 2015年7月10日，恒信玺利挂牌新三板 ，不过新三板并不 是恒信玺利 的目标 ，企业也开始了自己十分坎坷的IPO征程。 2016年1月 ，恒信玺利向北京证监局报送上市辅导备案材料 。但10个月后 ，恒信玺利又主动叫停IPO进程 。 恒信玺利对外公告 的原因是 ，根据经营发展需要 ，公司注册地将由北京变更至西藏拉萨曲水县 。 西藏拉萨曲水县 是当时证监会划定的贫困县之一，当时证监会推出了IPO扶贫新政 ，李厚霖想借此让恒信玺利走贫困县IPO绿色通道。 但此后在2017年、2018年和2019年 ，恒信玺利连续3次递交IPO申请，均无疾而终 。 IPO接连失利之下，也让投资机构失去了信心 。2018年 ，恒信玺利第三大股东红杉资本清仓退出，最终另一家珠宝品牌周大生接盘这16.6%的股份 。 从恒信玺利财务状况看，近年来整体并没有什么亮点 ，营收增长较为乏力，净利润也在不断缩减。 财报显示 ，2020年企业营收出现负增长 ，2021年出现一波反弹。不过在2016年与2018年企业营收增速基本在1%左右，或许恒信玺利早已显现出业绩 的瓶颈 。 从净利润角度看 ，财报显示2017-2021年 ，恒信玺利实现净利润分别为3.00亿元、2.42亿元、1.74亿元 、1.06亿元、1.13亿元；净利率呈现持续下滑，企业赚钱能力并不强 ，甚至在持续走低 。 2 营收净利下滑 ，闭店裁员风波不断 进入2022年 ，恒信玺利迎来更大 的危机 。 红星资本局注意到 ，从2022年3月开始 ，陆续有自称是“I Do”员工 的网友 ，在知乎 、脉脉 、小红书等社交平台发帖询问恒信玺利薪资发放问题。 此后在2022年11月 ，国内多家媒体报道了此事件 ，并称不少员工已经在走劳动仲裁程序。还有不少员工在接受媒体采访时表示，“I Do”从2022年上半年开始进行大批量裁员 。 红星资本局注意到，恒信玺利半年报数据显示 ，2022年上半年 ，恒信玺利员工数由1684人减少至1104人 ，半年减少了580人，超过三分之一。 除了大幅度裁员外 ，红星资本局还发现恒信玺利在2022年关闭了大量门店。 企业2021年财报显示 ，至报告期末公司开设总计715家线下门店 ，而到2022年6月时只剩下630家，关闭了85家线下门店。 此外，企业营收和净利润也在2022年上半年开始大幅缩水。 财报显示 ，2022年上半年，恒信玺利实现营业收入6.28亿元 ，同比下降41.99%；净利润704.44万元 ，同比下降88.62% 。 值得一提的 是，即便企业面临重重困难，但“I Do”对营销 的投入没有停止 。 2021年12月，“I Do”签下陈小春、应采儿作为品牌全球代言人 ；2022年，公司又与刘畊宏夫妇直播间 、王者荣耀IP 、综艺节目《披荆斩棘的哥哥》等进行合作 。 从另一个角度来看 ，即便 是如此卖力地开展营销，但企业2022年营收依旧下滑严重 ，说明“I Do” 的营销法则已经渐渐失效 。 3 钻石还 是一个好生意吗 ？ 1947年，一则广告语“A diamond is forever(钻石恒久远 ，一颗永流传)”问世，此后“钻石与爱情”开始在全球广泛传播 ，坚硬 的钻石变成坚定爱情最好 的诠释 。 但近年来，钻石企业日子似乎并没有以前那么好过。 凭借“男士一生仅能定制一枚”走红 的DR ，在2022年上半年同样出现了营收、净利双降的情况。 根据迪阿股份财报，2022年上半年公司实现营业收入20.85亿元 ，同比下滑10.13%；实现净利润5.78亿元 ，同比下滑20.62% 。 此外 ，DR在2022年还因“800元可删购买记录”“DR钻戒成本4000卖1.5万”等话题登上微博热搜 ，引发市场较大的争议 。 此外，周大生等传统珠宝商 的钻石业务同样明显下滑 。 周大生半年报显示 ，在作为品牌营收主要来源 的加盟业务中，钻石镶嵌产品销售收入同比下降47.94% 。而与此同时，黄金产品销售收入同比增长693.44% 。 钻石似乎不再受到当下消费者 的追捧，这背后 的原因主要有以下几点 。 首先是我国结婚率持续下滑。民政局数据显示，自2013年以来 ，我国每年新增结婚登记人数持续下降。2021年 ，全国登记结婚 的共计763万对，创下36年来新低 。要知道，2013年还有1347万对 ，8年时间接近腰斩 。 这个趋势还在持续 。根据《结婚产业观察》数据显示，2022年前三季度全国仅有544.5万对新人办理结婚登记，相比2021年同期下滑7.5%。 其次 是消费者观念发生改变 。随着Z世代成为消费主力军，他们更加追求个性化。钻石代表爱情也开始成为一种“老旧”观念 。 根据观研天下相关报告 ，从消费场景看，钻石首饰通常用于婚嫁(爱 的承诺) 、爱情赠予、非爱情赠予及自我奖励等 。2021年我国用于订婚及表达爱意 的钻石用途占比合计达58% 。 最后是人工钻石近年来出现快速发展 。目前单从外观上看，大多数人无法分辨出培育钻石和天然钻石的差别，但在价格方面 ，培育钻石大大低于天然钻石。 据贝恩咨询数据，2016年培育钻石成品零售价约为天然钻石成品 的80%。至2021年，培育钻石零售价占天然钻石价格的比例更 是下降至30% ，培育钻石批发价占天然钻石价格的比例低至14% ，且未来仍有进一步下降的空间 。 结婚率 的下降 、消费观念 的改变、替代品的“搅局”，外加激烈 的市场竞争 ，种种原因之下 ，让如今的钻石企业处境愈发艰难。 关店、裁员、欠薪、业绩下滑 、关联公司申请破产，“I Do”的困境正不断叠加。而关于“钻石绑定爱情”这个讲了很多年的故事，在近年来企业近乎疯狂的营销中 ，让消费者产生厌倦与疲惫。 红星新闻记者 刘谧 welcome盈彩购彩大厅地图 |
