地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示 ，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目 的共有产权住房，首付款大约150万 ，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款 ，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20% 的违约金 ，国资方面则称“没钱” 。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况 。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款 ，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后 ，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题 的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经 ，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题 ，退房违约金也 是购房合同中约定的。“有项目涉及到 的房源量较少，也有拖欠金额比较多 的，此前当地有四家国资公司在做 ，目前就网传 的这家有付款问题，其他三家都没事 。”

　　值得注意 的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房 ，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言 ，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件 的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权 的住房 。在拍地阶段 ，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房 ，更类似对人才购房 的支持政策 ， 是该区独立出台 、独立于青岛市人才住房政策 的阶段性政策 ，此前曾在当地市场火爆过一段时间 。

　　早在2020年3月 ，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措 ，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点 ，将不同层次的人才购房者与区属国有企业 的产权比例进行划分 ，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年 。

　　具体而言 ，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3 ，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房 的，购房者与区属国企的产权比例为7:3 ，共有期限为5年 。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款 的70% 、享有70% 的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物 ；区属国企承担购房总价款的30% 、享有30% 的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物 。

　　据当地官媒当时发文 ，比如一套房子100万元 ：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低 ，贷款还款压力也会减小 。

　　共有产权到期后 ，一至四层次 的人才 ，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意 、相关部门批准后 ，无偿赠送30%产权 ；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验 ，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称 ，一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过 ，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策 的发布 ，曾在当地楼市激起很大波澜 。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑 ，成交为近5年最低 ，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市 的“强心剂” ，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年 ，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下 ，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套 ，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16% 。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬 ，有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底 的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外 ，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团 、开投集团以及动投集团 的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束 的政策 ，提前按下暂停键。2022年4月 ，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称 ，因即将出台新 的人才住房政策 ，为确保与新政策顺畅衔接 ，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策 。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业 、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额 的购房券 。

　　在整个青岛市层面 ，则存在有产权型人才住房政策 ，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定；以限定价格购买 的面积 ，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，共有产权住房各地都有相应 的管理办法 ，对建设、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱 ，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为 ，过去经济形势好 、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大 ，地方国资若无力承担相关责任 ，就会暴露出问题。从这个角度看 ，上述情况不会 是个案 ，各地政府需要梳理共有产权背后 的各类资金问题 。

　　对城阳区乃至青岛楼市 的问题，克而瑞则表示 ，当地市场即便有修复 、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长 的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户 、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧 ，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。

　　此外 ，青岛 、济南等地房价收入比均处于阶段性高位 ，2021年济南 、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小 。卓易数据最新统计显示 ，2023年1月 ，青岛新建商品房共计成交4460套 ，环比下降53.36% ，同比下降47.32%，受疫情及春节影响 ，成交量环同比均“腰折”。

青岛农业大学 ：发挥人才优势，服务乡村振兴******

　　近日，在青岛绿沃川农业科技有限公司种植大棚内 ，一排排整齐 的草莓长势旺盛 ，红彤彤 的果实点缀于绿叶之间。“得益于青岛农业大学姜卓俊教授研发 的草莓超早熟栽培技术，我们的草莓上市早 、品质好 ，回头客很多 ，供不应求 。”青岛绿沃川农业科技有限公司总经理李坤均说 。

　　青岛农业大学姜卓俊教授研发的草莓超早熟栽培技术获得青岛农业企业 的一致好评。作为一所“农字号”大学，青岛农业大学充分发挥智力和人才优势 ，坚持人才下沉 、科技下乡，将创新成果送到田间地头，以科技服务助推现代农业发展。

　　科技小院加速农业科技落地

　　近日，在位于青岛莱西市店埠镇的胡萝卜科技小院 的试验田里 ，科技小院“院长”赵颖和同学们忙得热火朝天：运肥、称重 、撒肥……试验田里呈现出一片繁忙景象。

　　赵颖是青岛农业大学资源与环境学院一名研二学生 。去年研究生一入学 ，她就跟着导师在胡萝卜科技小院里开展研究 ，致力于胡萝卜产量和品质的提升。“在科技小院里作研究 ，让我对课题的理解更深入了。在这里，我们一边学习 ，一边指导农户科学种田，帮助乡亲们解决农业生产中 的难题 ，每天都过得很充实 。”赵颖说 。

　　赵颖的导师陈延玲是中国农业大学张福锁院士以科技小院模式培养出来的第一批研究生 。博士毕业后，陈延玲回到本科母校青岛农业大学任职 ，也将科技小院模式带了回来。2019年7月 ，在陈延玲的推动下 ，胡萝卜科技小院在青岛莱西市店埠镇建成 ，入住小院 的青岛农业大学师生针对胡萝卜生产开展科学研究，探索技术服务模式 。

　　除了日常科研和实验工作，科技小院 的另一项重要工作就 是针对农户需求进行不同形式的技术普及 。“我们通过田间党校、夜间培训等形式 ，对生产过程中痛点 、难点进行技术培训 。对于没有时间参加线下培训的农户 ，我们会通过短视频 、科普传单等形式，把技术送到他们手上 ，提升农民科学素质、把当地的农民培养成‘土专家’ 。”陈延玲说 。

　　近年来，青岛农业大学不断开拓科技小院助农新阵地 ，派出师生团队驻扎农业生产一线，推广科技服务“小院模式”。青岛农业大学陆续建成了胶州大白菜科技小院 、莱西玉米科技小院等，并承担了乐陵小麦玉米科技小院等相关工作。

　　青岛农业大学每个科技小院都有专攻 的特色农产品项目，因地制宜开展技术示范和指导，服务农民需求 ，打通了农业技术推广应用的“最后一公里” 。

　　目前，青岛农业大学科技小院引进及创新作物高产高效技术20余项，实现作物平均增产12.8％ ，增效33.4％ ，增收20.4％。

　　科技特派员为乡村振兴赋能添智

　　日前，青岛莱西市沽河街道北张家寨子村农户张许山告诉科技日报记者 ，由于种植 的“阳光玫瑰”葡萄卖出了好价钱，2022年他们一家的收入达到60多万元 。“多亏了青岛农业大学的‘葡萄专家’传经送宝 ，我们的腰包越来越鼓了！”张许山说。

　　张许山提到的“葡萄专家”，正是青岛农业大学的科技特派员。去年底 ，由青岛农业大学理学与信息科学学院副院长韩仲志担任团长 ，山东省科技特派员创新创业共同体青岛葡萄产业服务团成立，为葡萄种植提供科技指导服务。

　　“专家们经常到葡萄园来，从选种 、育苗到结果 、采摘，给予我们手把手的指导。”张许山说 ，在广大果农的心里 ，青岛农业大学的专家就是大伙儿种植葡萄的“主心骨” ，是致富路上的“贴心人”。

　　这 是青岛农业大学科技特派员队伍助力乡村振兴的一个缩影 。自国家推行科技特派员制度以来，青岛农业大学建立起具有较高专业知识背景和丰富实践经验 的科技特派员队伍 。科技特派员们把促进农业增效 、农民增收作为工作重点，深入田间地头，为农户送去科技指导和服务。

　　“学校科技特派员总人数已超过600名，服务区域覆盖山东省全域，辐射至广西 、贵州 、云南、四川、青海 、重庆、内蒙古和甘肃等地 。”青岛农业大学校长刘新民介绍，2022年，青岛农业大学实施了科技特派员大会战行动计划，组建了20支科技特派员团队 ，由“单兵作战”向高水平的“团队作战”转变 ，由“服务农户技术”向“服务产业需求”转变 。

　　“学校将继续发挥人才、科研优势，以科技小院、科技特派员工作为抓手，进一步打通实验室到田间地头的创新链条 ，促进成果转化 ，服务地方产业发展。”刘新民说 。(记者王健高 实习记者 宋迎迎 通讯员 刘 琨)